美国房地产市场统计监测框架“KAIYUN体育官方网站全站入口·官方网站”

概要：房地产是美国经济的支柱产业，房地产市场兴亡对美国经济往往充分发挥着决定性影响，房地产数据也是金融市场人士辨别经济走势的重要依据。长期以来，美国创建了一整套政府与行业的组织结合的统计资料与监测体系，对该体系的全面系统讲解将有助研究分析美国房地产市场，以及完备中国房地产市场的统计资料监测。　　关键词：房地产；统计资料监测；美国 　　 　　一、美国房地产市场的监测机构 　　 　　（一）政府机构 　　美国专门从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（US Census Bureau）。

　　普查局除了每十年展开一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府展开一次普查，每年普查局还要展开100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位搜集统计资料信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还须要获得参议院的证实。

　　（二）行业的组织与协会 　　1.全美房地产协会（National Association of Realtors, NAR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就享有40多万名会员而沦为美国仅次于的贸易协会。现在该协会的会员总数已多达85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地设有州协会（state association），在全国1 500多个地方设有地方协会（local association）。

　　2.全美住房建筑商协会（National Association of Home Builders，NAHB）。全美住房建筑商协会发布的数据主要还包括住房市场指数（Housing Market Index，HMI）和住房机会指数（Housing Opportunity Index，HOI）等。

该协会总部坐落于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者获取享有安全性、体面和负担得起的住宅的机会，提高房地产行业和建筑行业的经营环境。　　3.按揭银行家协会(Mortgage Bankers Association, MBA)。按揭银行家协会发布的数据主要还包括周按揭贷款调查（Weekly Applications Survey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇用50名员工以上、产于在全国每个社区的房地产金融业的国家级协会，总部坐落于大城华盛顿。

按揭银行家协会的最低决策层是其董事会，由21人构成，负责管理协会的一般事务。　　 　　二、各监测机构发布的房地产市场数据 　　 　　1.建筑开支。建筑开支统计资料的是在特定时段加装或建设的建筑的价值，还包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金开支。

　　建筑开支报告中的数据分成总建筑开支、私人建筑开支与公共建筑开支三部分，其中总建筑开支统计资料的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时缴纳给建筑商。　　2.新房动工。普查局每月发布新的住宅建筑报告，报告的内容主要还包括新房动工许可数量、早已许可但仍未动工的数量、新房动工数量、开建数量和竣工数量。

新的住宅建筑报告不还包括旅馆、大学宿舍等集体居住于建筑以及移动住宅。　　当住宅的奠基工作开始时即算入当月的新房动工统计资料，该项统计资料始自1992年9月，还包括在原宅基基础上的几乎修复项目。美国并非各地都须要新房动工许可，但新房动工数量还包括那些不必须许可的住宅项目。

　　3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门普遍运用，从而辨别否必须减少新的房地产项目，此外，租赁用房空置率还是用作预测未来经济走势的先行指数的组成部分。　　住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度完结后下月的最后一周发布，年度数据在四季度报告公开发表后发布。

　　4.签下并未交付给房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处取得签下并未交付给房屋销售数据，样本数量超过旧房销售统计资料样本的一半，相等于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视作房地产市场的先行指标，如新房动工、住房按揭贷款申请人和新房销售等。

但这些指标与旧房销售的统计资料关系并不令人满意。例如，新房销售占到所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签定的购房合约，因此被视作先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能显现出趋势。　　因签下并未交付给房屋销售体现的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的精确和可信的指标，经全美房地产协会统计资料，多达80%的签下并未交付给房屋销售在两个月内承销交付给，只剩的20%中绝大多数在3—4个月内承销交付给。　　以2001年的签下并未交付给房屋销售平均值数量计算出来的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周发布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。

　　5.新房销售。新房销售报告每月由普查局发布，目的是获取私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容还包括：新的单家庭住宅的销售数量、新的单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。　　一旦签定销售合约或拒绝接受定金，该新房就被指出已销售，而不管房屋是正处于仍未动工、开建或已竣工阶段。

新房销售调查并不追踪至房产最后交付给，即使最后交易未完结，该房屋也被指出已销售。　　新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合约签订时或交付给定金时誓约的价格，不还包括订单变化或其他因素引起的价格变化。

新房销售的历史数据起始自1963年，除发布全国的总量外，还发布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。　　普查局的当地统计人员采访样本建筑许可办公室，提取建筑许可样本，并追踪这些建筑否动工、竣工和出售。　　6.旧房销售。

旧房销售占到美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会发布的旧房销售数据是取决于住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会发布全国和四个地区的单家庭独立国家住宅（Single Family House）旧房的销售数量和价格数据。NAR网站上发布的旧房销售报告还包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据必须收费出售。　　地方协会每月向NAR的研究部上报旧房销售数据，调查占到旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付给的旧房才被划入统计资料范围。

全美房地产协会每季发布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月发布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。　　旧房销售数量数据要经过季节调整并换算成年度数字借以月度和季度之间做出较为。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度需要倒数保持12个月的总销售数量。

　　7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查发布的指数主要还包括：NAHB-Well Fargo房地产市场指数（NAHB-Well Fargo Housing Market Index, HMI）、NAHB-Well Fargo住房机会指数（NAHB-Well Fargo Housing Opportunity Index, HOI）和房屋扩建市场指数（Remodeling Market Index, RMI）。　　HMI基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，尤其是单家庭住宅部门，体现房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况展开评级。

HMI是对有所不同蔓延指数（diffusion indices）的加权平均，还包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和有可能购得新房的交易。前两项的评级分成好、一般和差三等，后一项的评级分成十分低、低、平均值、较低和很低五等。

当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，有可能购得新房的交易的权重为0.2722。

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